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FPコラム「住宅ローンの返済期間、短くする?長くする?」

FPコラム これが知りたい!マネーの達人に聞く、マル得情報

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掲載日:2010年9月

繰上返済を利用すれば、総返済額は下げられる

返済期間を長くすれば毎月の返済額が少なくなり、安心度は高まりますが、総返済額は多くなるというデメリットがあります。その分、将来手元に残る金額が少なくなり、老後生活資金などに影響を及ぼします。必ず支払わなくてはならない金額は少なくしつつも、総返済額もなるべく抑えたいところ。それを実現させてくれるのが、繰上返済です。

繰上返済をすることで、どのくらい総返済額を減らせるかを確認してみましょう。

<借入額3,000万円、金利年2.0%、当初返済期間30年、ボーナス返済なし> の場合

  • 1.毎月 40,880円を貯めて(※)、1年に1回49万円を、期間短縮型で繰上返済をしていくと

    • ※金利年2.0%の場合、【20年返済】では【30年返済】と比べ、毎月の返済額が40,880円差がありました。この差額分を毎月貯める、ということになります。

⇒繰上返済を利用した結果   返済期間  20年2ヵ月総返済額  約3,654万円

(総返済額は【20年返済】と比べ約12万円増加  ※前ページ【表1】参照

  • 2.毎月 20,440円を貯めて(※)、2年に1回49万円ずつ期間短縮型で繰上返済をしていくと

    • ※金利年2.0%の場合、【20年返済】では【30年返済】と比べ、毎月の返済額が40,880円差がありました。この差額の半分を毎月貯める、ということになります。

⇒繰上返済を利用した結果   返済期間  24年2ヵ月総返済額  約3,794万円

(総返済額は【25年返済】と比べ約21万円減少、  ※前ページ【表1】参照

  • 3.毎月 40,880円を貯めて(※)、1年に1回49万円を、当初10年間のみ期間短縮型で繰上返済をしていくと

    • ※金利年2.0%の場合、20年返済では30年返済と比べ、毎月の返済額が40,880円差がありました。この差額分を10年間毎月貯める、ということになります。

⇒繰上返済を利用した結果   返済期間  24年4ヵ月総返済額  約3,725万円

(総返済額は【25年返済】と比べ約90万円減少、  ※前ページ【表1】参照

「短く借りる」と「長く借りて短く返す」のメリット・デメリット

上記1.の例でわかるように、当初から返済期間を短くしておかなくとも、繰上返済を利用して毎年【20年返済】の場合と同じくらいの金額を返済することで、ほぼ【20年返済】と同水準の総返済額に抑えることができます。それならば、最初から【20年返済】にしておけば良いと思われるでしょうが、必ず支払わなければならない金額を少なくしておくことにより、一時的にボーナスが減ったり、予定以上に教育費がかかることになったり、という場合でも対応がしやすくなります。

2.の例は1.よりは余裕を持って、と考える場合です。総返済額は、当初から【25年返済】にした場合とほぼ同水準となります。

3.の例は、今は子どもはまだ小さいので毎月の返済に余力があるけれど、将来教育費がかかるために毎月の返済額を抑えたい、というケースで利用できるでしょう。このケースでは、当初から【25年返済】にするよりも、総返済額は少なくなります。

いずれの場合も、当初は返済期間を長くすることにより毎月返済額を少なくすることで、余裕のある時期には多めに返済し、余裕がない時期は最低限の返済をするというように、住宅ローンの返済を、家計の波に合わせコントロールすることができるのです。ただし、このように返済期間を長くした場合には、繰上返済を計画的に行っていくことが必須になります。また、余裕ある分を他の消費に使ってしまわぬよう家計管理をする力も必要になります。

もともと返済期間を短くすれば、返済の強制力がある一方で、万一返済が厳しくなっても、一般的には期間を延ばしてもらうことは難しいのが現状です。そのため住宅ローン返済を優先して行わなくてはならないという事態もありえることを知っておきましょう。

ファイナンシャルプランナー(CFP®) 高田晶子

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