「現在の住宅ローンの返済負担が大きいから借り換えを検討したい」「いつ住宅ローンを借り換えたら良いかわからない」などと感じたことはないでしょうか。住宅ローンを借り換える際は「タイミング」が重要だと言われています。借り換えのメリットを最大限に活かすためにも、自分にとってベストなタイミングを探ってみましょう。
今回の記事では、住宅ローンの借り換えにタイミングが重要となる理由や、おすすめのタイミング、注意したいポイントを詳しく解説します。
住宅ローン借り換えのメリットを詳しく知りたいという方は、こちらのページもチェックしてみてください。
目次
住宅ローンの借り換えはタイミングが重要
住宅ローンの借り換えを行うと、返済負担を減らせたり団体信用生命保険の契約内容を見直せたりといったメリットがあります。特に、借り換え後の金利差が年1.0％以上見込まれる場合や、住宅ローンの残高が1,000万円以上ある場合は、借り換えによるメリットが大きいと考えられます。
ただし、住宅ローンの借り換えを検討する際は、タイミングに注意が必要です。ここでは、その理由を詳しく解説していきます。
金融機関提示の金利は変動する
住宅ローンの金利には、金融機関が定める「基準金利（店頭金利）」と、実際に借入の際に適用される「借入金利（適用金利）」の2種類があります。基準金利から引下げ金利分を引いた金利が借入金利となり、以下のように表せます。
借入金利（適用金利）＝基準金利（店頭金利）−引下げ金利
引下げ金利は優遇金利とも呼ばれ、基準金利から「マイナス○％」といったように、変化幅で表されます。引下げ金利の決め方は金融機関ごとに異なり、住宅ローンを借り入れる際に、引下げ幅や引下げ期間などの条件が決まるのが一般的です。
基準金利が変わらない場合、引下げ幅が小さくなると借入金利が上がり、大きくなると借入金利が下がります。例えば、当初期間引下げタイプの住宅ローンの場合、当初期間が終了すると引下げ幅が小さくなるため、基準金利が同じだとしても、借入金利の上昇によって返済負担が大きくなってしまう点に注意が必要です。
加えて、基準金利の変動も借入金利に影響を与えます。基準金利は、日銀の金融政策や日本国債の金利の状況、金融機関の経費などによって変わり、毎月見直されます。
住宅ローンの借入金利は、融資実行時点での基準金利に基づいて決められるのが一般的です。借り換えを検討する場合は、最新の金利をチェックしましょう。
収入や健康状態によって審査結果が変わる
住宅ローンを借り換えする際は、新規借入と同様に金融機関の審査に通過する必要があります。利用条件や基準は金融機関によって異なりますが、主に以下のような点がチェックされます。
- 申込時点での年齢、完済時の年齢
- 前年度の年収、勤務形態
- 団体信用生命保険（団信）へ加入できるか
転職や休職などによって収入が下がったタイミングで借り換えようと思っても、金融機関の審査に通らない可能性があるため注意しましょう。
また、住宅ローンを利用する際には、団体信用生命保険に加入する必要があります。借り換えの際も、改めて告知する必要があり、健康状態や職業によっては加入が断られるケースもあります。
既往歴があるなど、健康状態によって一般団信に加入できない場合、引き受け基準を緩和したワイド団信に加入するという選択肢もありますが、一般団信に比べて金利が上乗せされるという点がデメリットです。
住宅ローンの借り換えタイミングによっては、審査を受ける上で不利になってしまうことを頭に入れておきましょう。
住宅ローンの借り換えメリットとは
「住宅ローンは借り換えた方がお得」と言われることがありますが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。住宅ローンを借り換えるメリットについて詳しく確認していきましょう。
金利を低く抑えられる可能性がある
住宅ローンの借り換えを行うことで、借入金利を抑えて毎月の返済負担を減らせるケースがあります。契約中の住宅ローン金利よりも低い金利へと借り換えをした場合、どのくらい効果があるかシミュレーションしてみましょう。
- 現在のローン残高：2,500万円
- 残りの返済期間：20年
- 現在借りている住宅ローンの金利：年1.0％（固定）
- 借り換え後の金利：年0.40％（固定）
- ボーナス返済額：なし
- 返済方法：元利均等返済
- ※借換時にかかる諸費用は考慮しないものとします。
- ※下記のご返済額は単純比較であり、実際のご返済事例を示すものではありません。
| 借り換え前 | 借り換え後 | 増減額 | |
|---|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 114,973円 | 108,406円 | -6,567円 |
| 年間返済額 | 1,379,676円 | 1,300,872円 | -78,804円 |
| 総返済額 | 27,593,543円 | 26,017,377円 | -1,576,166円 |
上記のケースの場合、月々の返済額から約6,500円を抑えられます。年間では約78,000円、トータルでは約157万円もの返済負担が減るというメリットがあります。
もちろん、メリットが出るかどうかは、現在の借入金利や借り換え後の金利、ローン残高によって変わってくるため、自分の状況に合わせてシミュレーションしてみましょう。
固定金利または変動金利に切り替えができる
住宅ローンの借り換えを行うことで、固定金利と変動金利の切り替えが可能です。
固定金利で住宅ローンを借りている場合は、変動金利に切り替えることで、借入金利を大きく下げられる可能性があります。一般的に、固定金利よりも変動金利の方が低い金利に設定され、返済負担を抑えやすいためです。
ただし、固定金利から変動金利に切り替えることによって、将来的に借入金利が上昇してしまうリスクがある点には注意しましょう。
逆に、変動金利で住宅ローンを借りている場合、固定金利に借り換えることで、将来の金利上昇リスクに対応しやすくなります。基準金利が上がったとしても、固定期間中の借入金利はずっと一定のままなので、急に返済負担が大きくなってしまうリスクを避けられるでしょう。加えて、固定金利にすると今後の返済額が確定するため、資金計画を立てやすいというメリットもあります。
しかし、先述の通り、固定金利は変動金利よりも高い借入金利となりやすいため、借り換えによって毎月の返済負担が大きくなる可能性もあります。金利が上昇すると予想して固定金利に借り換えたにもかかわらず、さほど金利が上昇せずに恩恵をあまり受けられなかった、というケースもあるため注意しましょう。
団体信用生命保険の保険内容を見直しできる
住宅ローンの借り換えを行う際は、改めて団体信用生命保険に入り直す必要があります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった際に、保険金で残りのローンを返済するための保険です。借り換えのタイミングで団信に入り直すことで、保障内容を見直せるというメリットがあります。
例えば、死亡・高度障害のみを保障する団信だと、病気やケガで働けなくなったり、収入が激減したりしたとしても、住宅ローンの返済義務はそのまま残ります。
最近の団信の中には、がんと診断されたら住宅ローンの残債の一部が給付金によって相殺されたり、生活習慣病による入院で保険金が支払われたりする商品もあります。こうした団信に加入すれば、より幅広いリスクに備えやすいでしょう。
現在の団信の契約内容に物足りなさや不安を感じている方は、住宅ローンの借り換えによって団信の保障を充実させるのも一つの手です。
住宅ローン借り換えのおすすめのタイミング
住宅ローン借り換えのメリットを最大限に活かすためには、借り換えに適したタイミングを知っておくのが重要です。
ここでは、住宅ローン借り換えのおすすめのタイミングをいくつか紹介します。
条件が良い金融機関を見つけたとき
住宅ローンの借り換えを検討するタイミングとして最初に挙げられるのが、現在よりも借入条件の良い金融機関を見つけたときです。
住宅ローンは、数十年単位での長期の契約となりますが、金利情勢や金融機関のサービスは日々変化しています。契約した時よりも低い金利のローン商品が登場していたり、団体信用生命保険の保障内容が充実していたりする場合もあるでしょう。
住宅ローンを組んだときは良い契約内容に思えたとしても、改めて比較してみると、借り換えした方が返済金額や団信の面で有利になるかもしれません。優遇金利が適用される借り換えキャンペーンなどを実施している金融機関も多いため、複数の金融機関の住宅ローン商品を比較して検討するのをおすすめします。
住宅ローンの固定期間が終了したとき
固定金利特約タイプの住宅ローンの場合、固定期間が終了するタイミングで借り換えを検討しましょう。
固定金利特約とは、住宅ローン契約当初の一定期間の金利を固定する特約です。固定期間が終了すると変動金利に切り替わります。
住宅ローン商品によっては、固定金利期間の終了に伴い優遇金利の幅が小さくなるものもあり、返済負担が増加するケースもあります。 現在の住宅ローンの契約内容を確認し、固定金利期間終了後に金利優遇幅が大幅に縮小するようであれば、住宅ローンの借り換えが効果的でしょう。
転職が見込まれるとき
転職する前では、早めに借り換えを検討するのをおすすめします。
なぜなら、住宅ローンを借り換える際は、新たに審査を受ける必要があるためです。住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なりますが、一般的に勤続年数は審査項目の中でも重要なポイントです。
独立を考えている場合も注意が必要です。自営業者の場合は、「開業してから○年以上かつ○円以上の所得があること」といったように、条件を満たさないと申し込みもできないケースがあります。
今後のキャリアについて変化があるタイミングでは、住宅ローンの借り換えについてもぜひ検討してみましょう。
そもそも住宅ローンはいつから借り換えられる？
ここまで解説したように、住宅ローンの借り換えにはさまざまなメリットが存在します。タイミングよく借り換えることで、毎月の返済額を抑えたり、より良い保障内容の団信に加入できたりするでしょう。
ただし、借り換えを検討する際は、いくつか注意点もあります。特に、「そもそも住宅ローンはいつから借り換えられるか」という点はあらかじめチェックしておきましょう。
住宅ローンの借り換えがいつからできるかは、金融機関ごとに条件が定められているため、どこで借り換えをするかによって条件が異なります。
一般的な申し込み要件としては、「返済実績が1年以上あること」や「直近1年以内において返済に延滞がないこと」などが挙げられます。この場合、直近1年以内に返済が滞った履歴があると、借り換えの申し込みはできません。
金融機関によっては、半年以上の返済実績があれば借り換え申し込みを可能としているケースもあります。逆に、2〜3年の返済実績がなければ申し込めない金融機関もあるため、一概に「いつから借り換えられる」とは言えません。
自分のこれまでの返済実績も確認した上で、借り換えを検討する金融機関の申込条件をよく確認して、申し込みが可能かどうかを判断しましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えを行うと、返済負担を減らしたり、団信の保障内容を見直せたりするなどのメリットがあります。
メリットを最大限に活かすためには、借り換えのタイミングにも注意することが重要です。条件の良い金融機関やお得なキャンペーンを見つけた場合、住宅ローンの固定期間が終了するタイミングでは、住宅ローンの借り換えを検討してみましょう。
ただし、現在の住宅ローンの借り入れ状況によっては、借り換えを行ってもそれほどお得にならないケースもあります。金融機関のホームページでは、毎月の返済額や返済総額がどのように変わるかという借り換えシミュレーションを利用できます。
まずは、借り換えシミュレーションを活用して、「住宅ローンを借り換えたらどのくらいお得になるのか」をチェックしてみましょう。