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FPコラム「住宅ローン減税」

FPコラム これが知りたい!マネーの達人に聞く、マル得情報

ファイナンシャルプランナー 吹田 朝子 さんが
「住宅ローン減税」をわかりやすく解説!

掲載日:2010年2月
吹田 朝子 さん

吹田 朝子 (すいた ともこ) さん

ファイナンシャル・プランナー(CFP®)、1級ファイナンシャルプランニング技能士、宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー。1989年一橋大学商学部卒業後、国内保険会社で企画・調査、予算管理部門を経て1994年に独立。STコンサルティング(有)代表取締役。NHK「家計診断おすすめ悠々ライフ」、TBS「はなまるマーケット」などにも出演。個人相談のほか、住宅資金のセミナーや新聞のコラム連載などで、活躍中。

  • 【主な著書】
    「お金持ちレシピ」(明日香出版)、「サラリーマンの家計簿」(実業之日本社)、
    「住宅ローン 賢い人はこう借りる!」(PHP研究所)
    「マイホーム 賢い人はこうして買う!」(PHP研究所)
    「住宅ローン 賢い人の見直し術!」(PHP研究所)など
  • 【雑誌・TV等】
    サンケイリビング家計ナビの連載などのほか、テレビ東京「株式ワイド オープニングベル」、TBS「はなまるマーケット」、NHK「家計診断おすすめ悠々ライフ」などに出演。

住宅ローン減税って何?

「住宅ローン減税」とは、住宅ローンを利用して住宅を取得した人に対し、年末のローン残高の一定割合の範囲で税金が軽減される制度のことです。
2009年度の税制改正によって、私たちが受けられる減税額も過去最大の規模になっており、住宅の質に応じて、「一般住宅」と「長期優良住宅」に分かれて減税額が計算されます。なお、その減税分を毎年の所得税から引いても、まだ引ききれない場合は、翌年度の住民税から一定範囲内で減税されることができ、ちょうど平成22年度住民税からは市区町村への申告も不要になり、私たちの手続きも楽になってきています。

新しいウィンドウで開きます。<ご参考>総務省 新築購入等で住宅ローンを組む方・組んでいる方へ

住宅ローン減税は、どんな住宅が対象で、どのように計算するの?

住宅ローン減税は、借入期間10年以上の住宅ローンを利用して、一定の床面積などの基準を満たしたマンションや一戸建て、注文住宅の購入や一定の増改築をした場合が対象になります。次の表のように、居住開始年に応じて、減税額の上限が変わりますが、毎年の年末のローン残高に対して、一定割合の「控除率」をかけて減税額が計算されます。その減税は居住開始年から10年間にわたって受けることができますが、居住開始年によって「年末のローン残高の限度額」や「控除率」が異なり、また一般住宅と長期優良住宅でも異なります(下記表をご参照ください)。
長期優良住宅は、国が定めた耐震性や省エネルギーなどの基準を満たした良質な住宅の普及を意図して、「年末のローン残高の限度額」と「控除率」が一般住宅よりも有利になっているのがわかりますね。

【一般住宅】
居住開始年
年末の
ローン残高の限度額
控除率
年間
最高減税額
10年合計の
最高減税額
2009年
5,000万円 
 1.0%
50万円 
500万円 
2010年
5,000万円 
 1.0%
50万円 
500万円 
2011年
4,000万円 
 1.0%
40万円 
400万円 
2012年
3,000万円 
 1.0%
30万円 
300万円 
2013年
2,000万円 
 1.0%
20万円 
200万円 
【長期優良住宅】
居住開始年
年末の
ローン残高の限度額
控除率
年間
最高減税額
10年合計の
最高減税額
2009年
5,000万円 
 1.2%
60万円 
600万円 
2010年
5,000万円 
 1.2%
60万円 
600万円 
2011年
5,000万円 
 1.2%
60万円 
600万円 
2012年
4,000万円 
 1.0%
40万円 
400万円 
2013年
3,000万円 
 1.0%
30万円 
300万円 
  • ※黄色欄は、一般住宅よりも減税適用範囲が大きい部分。
  • ※長期優良住宅は、耐震性、劣化対策、可変性、維持管理・更新の容易性、バリアフリー性、住居環境、住戸面積、そして維持保全計画の策定についての基準を満たしたものをさします。

利用する際の注意点

上記表の「年間の最高減税額」や、「10年間合計の最高減税額」を見ると、とても大きい減税だと感じる人も多いでしょう。しかし、実際には、私たちが支払っている所得税や住民税(前年の所得税の課税総所得金額等の5%で9.75万円が上限)の範囲内での減税ということには注意が必要です。
ですから、まず、今までどの程度の所得税や住民税を支払ってきたかを確認することはとても重要です。そして、表にあるような、最高減税額を安易に期待して、多額の住宅ローン借入をしてしまわないように、あくまで最後まで完済できる無理のない住宅ローンをもとに物件予算を考えるようにしましょう。

住宅ローン控除を最大限活かす方法

共働きのご家庭で、夫が支払う所得税やと住民税(上限9.75万円)の合計が、「年間の最高減税額」より少ない場合、その減税効果のすべてを夫1人の借入では享受できないことが予想されます。そこで、妻の年収が安定しているのなら、妻も住宅ローンを組み、夫婦でペアローンを利用することで、夫婦それぞれが住宅ローン減税を受け、その減税効果を最大限に活かすことができます。
ただし、その場合、妻が途中で育児休業などで所得がなくなると、その分の減税効果を享受できなくなるリスクもあるので、妻の借入額は夫に比べ控え目にするなど、将来の働き方を十分に見据えてペアローンを組むほうが安心といえます。

また、住宅ローンは土地購入に対する借入だけでは利用できないので、注文住宅を建てる際に土地分の借入も含めて住宅ローン減税を受けるためには、土地に関する借入と建物分の借入の両方を利用することが必要です。仮に建物分として100万円程度でも借入をすれば、土地分も含めての住宅ローン減税が利用できます。

ケーススタディ

では、一般的なご家庭Aさんを想定して、住宅ローン減税の額を計算してみましょう。

<一般的な会社員Aさんのケース>

  • 夫:会社員年収650万円、妻:パート、子ども2人(7歳と5歳)
    夫の所得税と住民税(上限9.75万円)は、約22万円
  • 2010年1月1日に一般住宅を購入し、居住開始
    住宅ローンは、借入額2000万円(15年固定金利タイプ、金利年2.5%、返済期間35年)の場合(夫のみ借入)

(2009年度にわかっている法制度に基づく概算。給与所得控除、社会保険料控除、基礎控除や配偶者控除、扶養控除のほか、生命保険料・個人年金保険料控除合計10万円を反映)

毎年の住宅ローン減税は次の表のように試算できます。Aさんは、毎年20万円以上の所得税と住民税を負担しているので、年末のローン残高に控除率をかけた額が減税されることになります。

【Aさんの当初10年間の住宅ローン減税額概算】
2010年
一般住居に
入居の場合
住宅ローン
借入残高(万円)
(a)
借入残高にかける
控除率(%)
(b)
住宅ローン減税額
(a)×(b)=(万円)
1年後
1,964 
1.0% 
19.64 
2年後
1,927 
1.0% 
19.27 
3年後
1,889 
1.0% 
18.89 
4年後
1,850 
1.0% 
18.50 
5年後
1,810 
1.0% 
18.10 
6年後
1,769 
1.0% 
17.69 
7年後
1,726 
1.0% 
17.26 
8年後
1,683 
1.0% 
16.83 
9年後
1,639 
1.0% 
16.39 
10年後
1,594 
1.0% 
15.94 
受けられる住宅ローン減税額合計
178.49 

なお、長期優良住宅の場合は、控除率は1.2%で計算されます。また、同じ住宅ローン借入額や返済期間でも、金利タイプによっては借入残高の減り方も変わりますので減税額も変わります。
実際の手続きには、金融機関より住宅ローン控除証明書を受取り、確定申告(会社員の2年目以降は年末調整)が必要です。

ファイナンシャルプランナー(CFP®) 宅地建物取引主任者 吹田朝子

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